珺峰

[提要]今年以来，限购、限贷、房产税等政策的持续调控，让整个房地产行业吃尽了苦头，如今，即便是行业中的优势企业也开始叫苦。

今年以来，限购、限贷、房产税等政策的持续调控，让整个房地产行业吃尽了苦头，如今，即便是行业中的优势企业也开始叫苦。

在一些区域，就算降价成交量也没有反弹，甚至更低，不久可能将有更多的地方会有这样的情况出现。上周四，招商地产（000024）（000024，收盘价16.71元）董秘刘宁在国金证券（600109）（600109，收盘价11.13元）举办的2012年投资策略会上这样表示。

房价再跌25%就到成本线

上周三，央行突然宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这一时隔三年的动作让近期乏善可陈的市场为之一振。

周四，沉寂多时的地产板块，迎来了久违的冬日暖阳，板块内的标志性个股万科（000002，收盘价7.29元）、保利地产（600048）（600048，收盘价9.77元）、金地集团（600383）（600383，收盘价4.72元）的上涨幅度都在5%左右。

调控之手似有松动迹象，然而处于风口浪尖的开发商却不以为然。就我们开发商来看，目前政府对于楼市控管的从严还是没有放松。对于调控的预计，招商地产董秘刘宁在交流现场表示，为了保证调控的成果，调控政策应该会有比较长的延续性。

谈到行业的近况，她指出，市场上比较多的城市已经出现了量价齐跌的情形。在厦门集美区、苏州、深圳关外等一些区域，即使项目降了价，成交量也没有反弹，甚至更低。刘宁认为，在不久的未来，会有更多的地方出现这样的情况。

最新的数据也印证了刘宁的说法。刚刚过去的11月是上海楼市史上成交量最差的11月。虽然11月上海市商品住宅的成交量迎来5个月来首次环比回升，但仍没突破50万平方米。即便和2008年11月69.99万平方米的成交量相比，也下跌了近三成。

而深圳的楼市也一片萧条。12月1日公布的数据显示，11月深圳成交均价已连续4个月下跌，由7月的20940元/平方米降至11月的18757元/平方米，而楼市成交量却环比下滑超两成。

尽管目前有一些大型房企已经提前锁定明年的业绩，但房价的下跌对开发商仍是一大严峻的考验。我们做过一个风险测算，现在这个时点如果价格再降25%左右，公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱，因为我们毛利率相对较高。刘宁表示，目前公司供应量比较大的一些项目，为了实现快速销售，出现了随行就市的降价，而一些有特点的高端楼盘价格还比较坚挺。

此外，刘宁还表示，目前行业的确存在资金紧张的情况，虽然社会上相关报道有些夸大，但基本反映了行业的现状。今年公司资金还算比较充裕，主要是因为今年土地获取量较小。招商局集团对公司的支持也是得天独厚的。

明年房企财报难看

据中国指数研究院最新统计，11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较10月下降0.28%，为连续第三个月出现环比下降，且降幅呈扩大之势，包括京沪广深在内的十大城市房价全部出现环比下降。

对于地产行业的后市，刘宁给出的总体判断是不容乐观。如果调控延续，量价继续下跌，那么房企明后年的业绩将不太好。

接受《每日经济新闻》记者采访的浙江某券商分析师也认为，明年开发商的财务报表可能会比今年难看，因为根据房地产行业的结算规律，这些公司明年的财报，很大程度上反应的是今年业绩。

就目前而言，尚未出现上市房企大规模计提跌价准备，上述分析师同时表示，如果调控持续，明年楼市将不会回暖，在正常的会计准则下，不排除房企作出计提跌价准备，进而影响当期的业绩。

随着楼市严冬的持续，业绩优秀的大型房企自身也面临高库存、高负债等状况。招商地产董秘刘宁介绍：今年我们年末库存出现历史新高，接近400多亿的货值。截至三季度，总资产负债率达到66.9%，是公司历史上首次超过65%的水平。如果市场的情况没什么变化，未来销售的压力是巨大的。

对此，东莞证券分析师黄凡认为，招商地产销售项目中，中高端盘占比较多，且多分布于一二线城市，在楼市寒冬之下，公司未来销售难度恐怕会比较大。

此外刘宁还表示，今年年初招商地产曾定下销售200亿元的经营目标，按照签约口径计算，截至目前，公司销售额接近180亿元，在今年所剩的一个月中，将保证200亿元经营目标的实现。

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